מהי השבחה והיטל השבחה הדפסה דוא
דירוג משתמש: / 0
גרועהכי טוב 

השבחה היא עליית שווי מקרקעין עקב אישור תוכנית, התרת שימוש חורג או מתן הקלה.

אישור תוכנית – השבחה מאישור תוכנית מתבצעת למשל כאשר על פי תוכנית בניין עיר ניתן לבנות בית חד משפחתי בשטח 100 מ"ר ולימים אושרה תוכנית לבנות בניין בן חמש קומות עם 9 יחידות דיור, עלות השבחה במקרה זה תיקבע כעליית שווי המקרקעין בין שתי התוכניות. אך יש פניות רבות דרך משרדי שמאי מקרקעין להפחתת היטל השבחה.

אישור שימוש חורג – יש מקרים בהם אדם מעוניין לעשות שימוש בנכס שלו בשונה ממה שנקבע בתוכנית בניין עיר (למשל לפתוח גן ילדים במקום), עליית ערך הנכס בעקבות אישור שימוש חורג זה יקבע את שווי ההשבחה.

מתן הקלה – השבחה נעשית למשל במקרה בו לאדם יש מגרש של 500 מטרים בו ניתן לבנות בית מגורים עם זכויות בנייה של 30% לקומה וסה"כ 60% (זאת אומרת 300 מ"ר).

אם הועדה המקומית מוכנה לאשר הקלה של כמה אחוזים בבנייה הרי שהוא יוכל לבנות בשטח של עוד כמה עשרות מטרים, השבחה זו מתבצעת משום תוספת הבנייה.

 

מהו היטל השבחה ?

היטל השבחה הוא תשלום חובה אותו יש לשלם עבור אישור תוכנית אשר הביאה לעליית שווי המקרקעין, היטל השבחה מותנה בעליית שווי המקרקעין משום מתן אחד מהאישורים הבאים : אישור הקלה, אישור שימוש חורג או אישור תוכנית בניין עיר.

גובה היטל השבחה הוא כמחצית מעליית השווי של המקרקעין, עליית השווי נקבעת על ידי שמאי מקרקעין מטעם הועדה המקומית ולבעל המקרקעין יש הזכות להגיש שומה נגדית עם שמאי מטעמו.

מטרת היטל השבחה היא כיסוי הוצאות הועדה המקומית העוסקת בפיתוח, תכנון ורכישה של מקרקעין לצרכים ציבוריים. ניתן לקבל פטור מהיטל השבחה או הפחתת היטל השבחה

 

מתי יש פטור מתשלום היטל השבחה ?

 

מאמרים

הסכם להשכרת דירה

12431_1278513116415_1037632188_919103_2427864_nהסכם להשכרת נכס הוא לכאורה הסכם פשוט בין שני צדדים, אחד אשר הנו בעליו של הכנס ואשר מעוניין לאפשר לצד ב' את השימוש בו לזמן מוגבל תמורת תשלום כלשהו אשר יוסכם בין הצדדים.

חשוב לשים לב כי צד ב' אינו קונה לעצמו זכויות קניניות בנכס אלא זכות שימוש בלבד. על פניו נראה כי ההסכם פשוט אולם לא כך הדבר. הסכם להשכרת נכס או דירה הנו הסכם מורכב בו מוקשים רבים אשר חלקם אף מעוגן בחוק ובפסיקה אשר נוטים באופן טבעי לטובת השוכר אשר הוא, ע"פ רוב, הצד "החלש" יותר בעסקה.

הפעולה הראשונה אשר על משכיר דירה לעשות הינה לבדוק את טיב השוכרים הפוטנציאליים, את יכולתם הכלכלית ואת הערבויות אותן הן יוכלו לספק לטובת הבטחת תשלומי השכירות ופינוי הדירה במועד הפינוי שנקבע מראש בהסכם.

לאחר מכן חשוב להגדיר במדוייק את המושכר, מצבו הפיסי ופרטים נוספים (בדומה מאוד למקובל בהסכם מכר), על מנת למנוע טענות מצד השוכר.

תקופת השכירות הנה נושא חשוב ובסיסי שכן על נושא זה מתגלעות אי הסכמות רבות בין שוכרים ומשכירים. יש להגדיר את תקופת השכירות באופן מדוייק, את תקופת ותנאי האופציה, תנאים לפינוי מוקדם וכן סנקציה על איחור בפינוי. ע"פ החוק אין רשות למשכיר הנכס לעשות דין לעצמו ולפנות בכוח שוכר המסרב להתפנות אפילו אם המשך שהייתו במושכר הינה בניגוד גמור לתנאי הסכם ההשכרה אשר נחתם בין הצדדים.

בכדי להגן על עצמו מראש, על משכיר הנכס לוודא הכנסת סעיף ברור המפרט סנקציה נגד השוכר במקרה של סירוב לפנות את המושכר בזמן.

נושאים נוספים אשר יש לתת עליהם את הדעת הם כמובן התאמת השוכר למשכיר ונכונותו של המשכיר למסור לשוכר את המושכר. התיחסות לגרימת נזק למושכר כתוצאה משימוש לא סביר ע"י השוכר, ביטוח המושכר ונקודות רבות נוספות.

מצד השוכר קיימים גם כן מספר נושאים חשובים. נקדים ונאמר כי בשוק קיימות אין ספור דירות להשכרה ואין הכרח להכנע לתכתיבי בעלי דירות אם הם אינם עולים בקנה אחד עם ההגיון הסביר. על שוכר הדירה לוודא כי הדירה אכן עונה על צרכיו, במידה והוא מעוניין בפינוי מוקדם לפני תום מועד השכירות שנקבע בהסכם עליו לוודא כי עזיבה מוקדמת תהיה אפשרית וכי יוכל לעמוד בתנאי אלו.

יש לתת את הדעת על נושא ביצוע תיקונים במושכר אשר יגרמו מבלאי סביר של הדירה. יש לוודא כי בעל הדירה ידאג לבצעם תוך זמן סביר. על השוכר לוודא כי כל החשבונות של הדירה המתיחסים למועד שלפני כניסתו למושכר שולמו ולא נותרו חובות. 

כפי שניתן לראות, גם הסכם שכירות אינו הסכם פשוט כלל ועיקר וטוב יעשו השוכר והמשכיר אם יעזרו בשירותיו של עורך דין לצורך ניסוח הסכם שכירות נכון ומתאים.